REVIZE

Bytové domy mají povinnost provádět revize ve společných částech domu.

U společenství vlastníků jsou upraveny v zákoně č. 89/2012 Sb. nový občanský zákoník, v nařízení vlády č. 366/2013 Sb. o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím a v neposlední řadě v dokumentu ,,Prohlášení vlastníka“.

U bytových družstev platí stejná pravidla, tedy revize provádí ve společných částech domu.

NÁSLEDKY ZANEDBANÉ REVIZE

• Péče řádného hospodáře

Od 1.1. 2014 vstoupil v platnost zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, který zpřísňuje odpovědnost statutárních orgánů, a to i ve společenství vlastníků a bytových družstvech. Podle § 159 péče řádného hospodáře: ,,Kdo přijme funkci člena voleného orgánu, zavazuje se, že ji bude vykonávat s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Má se za to, že jedná nedbale, kdo není této péče řádného hospodáře schopen, ač to musel zjistit při přijetí funkce nebo při jejím výkonu, a nevyvodí z toho pro sebe důsledky“

Zajišťování pravidelných revizí je povinností statutárních orgánů. V případě, že tak neučiní, jsou přímo odpovědní za vzniklé škody.

• Trestní odpovědnost

Statutární orgány nejen, že se vystavují neprovedenými revizemi riziku náhrady škody, ale také riziku trestního stíhání dle zákona č. 40/2009 Sb., trestní zákoník, §273 obecné ohrožení a §274 obecné ohrožení z nedbalosti: ,, Kdo z nedbalosti způsobí obecné nebezpečí tím, že vydá lidi v nebezpečí smrti nebo těžké újmy na zdraví nebo cizí majetek v nebezpečí škody velkého rozsahu tím, že zapříčiní požár nebo povodeň nebo škodlivý účinek výbušnin, plynu, elektřiny nebo jiných podobně nebezpečných látek nebo sil nebo se dopustí jiného podobného nebezpečného jednání, nebo kdo z nedbalosti takové obecné nebezpečí zvýší nebo ztíží jeho odvrácení nebo zmírnění, bude potrestán odnětím svobody až na dvě léta nebo zákazem činnosti“.

• Pojistné plnění

Pojišťovny mají velmi přísná pravidla v případech, kdy dojde ke škodě na majetku či zdraví a zjistí se, že nebyly provedené revize, ať už přímo či nepřímo souvisí se škodnou událostí. V takových situacích odmítnou vyplatit pojistné plnění a škodu tak musí uhradit viník (statutární orgán) z vlastní kapsy.

REVIZE PLYN

Bytové domy mají povinnost provádět revize plynových zařízení a plynových rozvodů na základě zákona č. 458/2000 Sb., energetického zákona, §62 odst.4, písm. b) ,,Vlastník nemovitosti, do které je zákazníkům v této nemovitosti dodáván plyn na základě smlouvy je povinen udržovat společné odběrné plynové zařízení sloužící pro tuto dodávku ve stavu, který odpovídá právním předpisům, technickým normám a technickým pravidlům a umožňuje bezpečnou a spolehlivou dodávku plynu tak, aby se nestalo příčinou ohrožení života, zdraví či majetku osob a v případě zjištění závady tuto neprodleně odstraní“

Podrobněji specifikované jsou tyto požadavky ve vyhlášce Českého úřadu bezpečnosti práce č. 85/1978 Sb., o kontrolách, revizích a zkouškách plynových zařízení, kde je jsou specifikována plynová zařízení a je zde také výslovně uvedeno, že se nejedná o revize zařízení, která jsou v osobním užívání uživatelů bytů a místností nesloužících k bydlení, což je podloženo i vyhláškou 366/2013 Sb., - revize rozvodů plynu se u bytových domů provádí až k uzávěru po byt – revize tedy provádí vlastník bytového domu pouze na zařízení ve společných částech domu, nikoliv v bytech.

Revize plynových zařízení a povinnosti vlastníka plynových zařízení jsou také upraveny v českých technických normách (ČSN) 38 6405 a technických doporučeních TPG 704 01.

Kontrola plynových zařízení

• Posouzení, zda stav provozovaného zařízení odpovídá požadavkům bezpečnosti práce a technických zařízení a požadavkům požární ochrany
• Z kontroly se pořizuje zápis do provozního deníku
• Kontrola se uskutečňuje vždy 1 x do roka

Provozní revize plynových zařízení

• Celkové posouzení zařízení, při kterém se prohlídkou, vyzkoušením, popř. i měřením zjišťuje provozní bezpečnost a spolehlivost zařízení nebo jeho částí a posoudí se i technická dokumentace a odborná způsobilost pracovníků pověřených obsluhou
• O výsledku revize vyhotoví revizní technik revizní zprávu
• Harmonogram revizí je stanoven nejméně 1x za 3roky

Pokuty

Porušením zákona č. 458/2000 Sb., energetického zákona, se právnická osoba dopouští přestupku podle §91a) tohoto zákona a lze uložit pokutu až ve výši 1 500 000 Kč.

DOMOVNÍ KOTELNA

Kontrola provozovaných kotlů se jmenovitým výkonem nad 20kW a příslušných rozvodů tepelné energie je upravena zákonem č. 406/2000 Sb. o hospodaření energií, §6a. ,,Vlastník nebo společenství vlastníků jednotek povinen zajistit pravidelnou kontrolu těchto kotlů
a příslušných rozvodů tepelné energie, jejímž výsledkem je písemná zpráva o kontrole provozovaných kotlů a příslušných rozvodů tepelné energie.“

Tato povinnost se nevztahuje na kotle a vnitřní rozvody tepelné energie v bytech!

Povinnosti provozovatele kotelny (SVJ, BD) dle vyhlášky č. 91/1993 Sb. k zajištění bezpečnosti práce v nízkotlakých kotelnách, je dle §12, písm. b) ,,provádět preventivní a provozní údržbu kotelen a kontroly činnosti topičů“ a §12, písm. j) ,,odstraňovat závady a nedostatky zjištěné při odborných prohlídkách kotelen a při revizích.“

Odborné prohlídky kotelen se potom provádí dle §16 odst. 1, písm. a) – e):

1. a) před uvedením kotelen do provozu,
2. b) po každé generální opravě a rekonstrukci kotlů,
3. c) při změně druhu paliva,
4. d) vždy po jednom roce provozu kotelen,
5. e) u sezónního provozu před zahájením každé sezóny.

Dále je v této vyhlášce uvedena povinnost vydat provozní řád kotelny a zajistit v každé kotelně vedení provozního deníku.

Přestupky

Za porušení povinností uložených zákonem č. 406/2000 Sb. lze uložit pokutu až do výše 1 000 000 Kč. Pokuty vybírá a vymáhá Státní energetická inspekce.

TLAKOVÉ NÁDOBY

ČSN 69 0012 určuje podmínky, za kterých mohou být provozovány nádoby z hlediska bezpečného provozu, obsluhy, údržby, způsobu revizí, kontroly a zkoušek nádob.

Výchozí revize

• U nádob nových
• U nádob rekonstruovaných nebo opravených
• U nádob, u nichž došlo ke změně použití nebo přemístění s výjimkou nádob pojízdných, převozných a přenosných

Provozní revize

• Provádějí se při provozu s přihlédnutím k druhu, konstrukci, stavu a stáří nádoby, provozní tekutině a provozním podmínkám nádob ve lhůtách
  • První provozní revize do 2 týdnů od zahájení provozu
  • Další provozní revize nejméně 1x ročně
  • Další provozní revize nejméně 2x ročně u nádob chladicích zařízení

Vnitřní revize

• Vnitřní revizí nádoby musí být zjištěn a posouzen stav nádoby na zevní a vnitřní straně, včetně všech hrdel a výstroje
• Minimálně 1x za 5 let a v dalších případech uvedených v normě

Zkouška těsnosti

• Zkouškou těsnosti se prokazuje, zda tlakový celek nádoby včetně výstroje je těsný při pracovním přetlaku.
• Provádí se například po každé vnitřní revizi a v dalších případech uvedených v normě

Zkouška tlaku

• Tlakovou zkouškou se prokazuje pevnost a těsnost nádoby při zkušebním přetlaku. Provádí se zpravidla vodou, popřípadě jinou kapalinou nežíravou, nejedovatou a bez nebezpečí výbuchu o teplotě nejvýše 50⁰C a to:
  • Nejpozději 1x za 9 let od předcházející tlakové zkoušky
  • Po každé opravě a rekonstrukci
  • V dalších případech uvedených v normě

Výsledky revizí a zkoušek se zapisují do revizního deníku, karet nebo se vypracovává revizní zpráva.

 KLIMATIZAČNÍ SYSTÉMY

Povinnost provádět kontroly klimatizačních systémů jsou upraveny zákonem č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, §6a. ,,U provozovaných klimatizačních systémů se jmenovitým chladicím výkonem vyšším než 12 kW je jeho vlastník nebo společenství vlastníků jednotek povinen zajistit pravidelnou kontrolu tohoto klimatizačního systému, jejímž výsledkem je písemná zpráva o kontrole klimatizačního systému.“

Tato povinnost se nevztahuje na klimatizační systémy v bytech!

Četnost provádění kontrol klimatizačních systémů je stanovena ve vyhlášce č. 193/2013 Sb. o kontrole klimatizačních systémů.

Přestupky

Za porušení povinností uložených zákonem č. 406/2000 Sb. lze uložit pokutu až do výše 1 000 000 Kč. Pokuty vybírá a vymáhá Státní energetická inspekce.

ELEKTRO

Revize elektro a elektrických zařízení opět vychází ze zákona č. 458/2000 Sb. zákona, §28, odst.7, písm. b) ,,Vlastník nemovitosti, do které je zákazníkům dodávána elektřina na základě smlouvy je povinen udržovat společnou domovní elektrickou instalaci sloužící pro tuto dodávku ve stavu, který odpovídá právním předpisům a technickým normám,“

Podrobněji specifikované jsou potom v ČSN 33 1500 - zde ale pozor, výslovně je uvedeno, že se nevztahuje na bytové prostory a příslušenství bytu. Kromě toho, v nařízení vlády č. 366/2013 Sb. je opět uvedeno, že společnou částí v bytovém domě jsou rozvody elektrické energie až k bytovému jističi za elektroměrem. Z toho vyplývá, že revize elektrických zařízení jsou v případě společenství vlastníků a bytových družstev povinná pouze ve společných částech.

Revize 1 x za 5 let, nebo podle stanoveného prostředí

Pokuty

Porušením zákona č. 458/2000 Sb., energetického zákona, se právnická osoba dopouští přestupku podle §91a) tohoto zákona a lze uložit pokutu až ve výši 1 500 000 Kč.

Termíny revizí elektrických zařízení a spotřebičů ve vlastnictví bytového družstva nebo společenství vlastníků (elektrické nářadí – sekačky, křovinořezy, vrtačky a elektronika - PC, kopírka, tiskárna, skener apod.) jsou upraveny a specifikovány v ČSN EN 33 1600 ed.2

HROMOSVODY

Hromosvody jsou součástí tzv. systému ochrany před bleskem (lighting protection system - LPS), tedy kompletního systému používaného pro snížení hmotných škod způsobených úderem blesku do stavby. Podmínky provádění pravidelných kontrol a revizí jsou upraveny v ČSN EN 62305-3 ed 2. Hromosvody jsou také společnou částí bytového domu.

Revize a kontroly LPS se provádějí v pravidelných termínech.
Kontrola LPS

• Vizuálně nejméně 1x do roka. V některých oblastech, kde dochází k silným povětrnostním změnám a kde jsou extrémní povětrnostní podmínky je doporučeno, aby byla vizuální kontrola provedena častěji

Revize LPS

• Celková revize a měření by měla být kompletně provedena každé 2 – 4 roky. Systémy v kritických podmínkách okolí, například části LPS vystavené silnému mechanickému namáhání by měly být kompletně revidovány každý rok.

O výsledku kontroly a revize se vyhotovuje revizní zpráva. Také by neměla na domě chybět dokumentace o údržbě – tedy o všech údržbářských pracích, následných kontrolách a provedených nápravných opatřeních.

SPALINOVÉ CESTY

Dle zákona č. 133/1985 Sb., o požární ochraně, §2 ,,Právnické osoby plní povinnosti na úseku požární ochrany ve všech prostorách, které užívají k provozování činnosti. Za plnění povinností na úseku požární ochrany u právnických osob odpovídá statutární orgán“.

U společenství vlastníků a bytových družstev jsou tedy prostory, které užívají k provozování činnosti společné části domu.

V nařízení vlády č. 366/2013 Sb. je přímo uvedeno, že: ,,Společnými částmi domu, jako částmi podstatnými pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu podle § 1160 odst. 2 občanského zákoníku, jsou zejména: komíny jako stavební konstrukce v celé své stavební délce, včetně vyvložkování pořízeného spolu s komínem, mimo dodatečně instalovaných komínových vložek pořízených se souhlasem osoby odpovědné za správu domu jednotlivými vlastníky jednotek, do nichž jsou zaústěny tepelné spotřebiče těchto vlastníků a které tvoří jeden technologický celek jako spalinová cesta tepelného spotřebiče.

Komín je společná část domu, neboť odpovídá definici – jedná se o část podstatnou pro zachování domu. Druhou věcí je však spalinová cesta. Tady záleží na tom, jak je upravena v ,,prohlášení vlastníka“, může být společnou částí domu i součást bytu. V případě, že je společnou částí domu, revize má povinnost zajistit správce (tedy SVJ nebo BD), v případě, že je součást bytu, řeší si revize každý vlastník/člen družstva sám. Pokud není v ,,Prohlášení vlastníka“ uvedeno nic, řídíme se zákonem – spalinová cesta je společná část domu.

Lhůty provádění revizí dle vyhlášky č. 34/2016 Sb.

Pokuty

Dle ustanovení §76a zákona č.133/1985 Sb. o požární ochraně, oprávněné osobě, která neprovede čištění nebo kontrolu spalinové cesty stanoveným způsobem, se uloží pokuta do 50 000 Kč.

VÝTAHY

Technické požadavky na strojní zařízení, tedy i výtahy v bytových domech, jsou upraveny v nařízení vlády č. 176/2008 Sb. o technických požadavcích na strojní zařízení. Konkrétní podmínky revizí a servisů výtahů najdeme v ČSN 27 4002 – Bezpečnostní předpisy pro výtahy – provoz a servis a v ČSN 27 4007 – bezpečnostní předpisy pro výtahy – prohlídky a zkoušky výtahů v provozu.

Odpovědná osoba za udržování provozovaného výtahu v mezích bezpečného provozu po celou dobu jeho životnosti je vlastník/provozovatel výtahu, v případě bytových domů jde o bytové družstvo nebo společenství vlastníků prostřednictvím jeho statutárních orgánů. Dle ČSN 27 4002 má odpovědná osoba povinnost udržovat výtah v úrovni bezpečného provozu prostřednictvím servisní firmy vykonávající servis výtahu podle návodu k používání výtahů nebo minimálně v souladu s touto normou a v případě vzniku nebezpečné situace přímo ohrožující zdraví osob, výtah bezprostředně vyřadit z provozu. Také má povinnost mít k dispozici technickou dokumentaci výtahu, knihu výtahu, knihu odborných prohlídek, protokoly z odborných zkoušek, protokoly z inspekčních prohlídek a návody/pokyny pro provoz výtahu. Odpovědná osoba zajišťuje podmínky pro řádné vykonávání odborných zkoušek servisní firmou a také zajišťuje provádění inspekčních prohlídek.

Odborná prohlídka — ČSN 27 4002

Prohlídka výtahu a funkční vyzkoušení bezpečnostních prvků, komponent a ostatních zařízení výtahu za účelem posouzení celkového stavu. Odborné prohlídky se provádějí ve lhůtách stanovených normou, není-li k dispozici dodavatelem výtahu stanovený servisní plán (plán údržby, včetně určení rozsahu jednotlivých prohlídek a případných požadavků na monitorovací systém).

Odborná zkouška (revizní zkouška) — ČSN 27 4007

Zkouška výtahu prováděná v pravidelných intervalech k ověření funkce a způsobilosti k dalšímu provozu zahrnující i prověření elektrického zařízení výtahu a zjištění nebezpečí/nebezpečných situací.

Inspekční prohlídka — ČSN 27 4007

Posouzení technického stavu výtahu inspekčním orgánem za účelem vyhodnocení bezpečnostní úrovně výtahu z hlediska vyskytujících se provozních rizik podle ČSN EN 81-80 a stanovení konstrukčních opatření k jejich odstranění

Lhůty:

• První inspekční prohlídka se provede u výtahů uvedených do provozu 9 let od data uvedení do provozu.
• Opakované inspekční prohlídky se provádějí každých 6 let
• U nákladních výtahů se lhůty nestanoví.

POŽÁRNĚ BEZPEČNOSTNÍ ZAŘÍZENÍ

Požárně bezpečnostním zařízením – systémy, technická zařízení a výrobky pro stavby podmiňující požární bezpečnost stavby nebo jiného zařízení (elektrická požární signalizace, ruční požárně poplachové zařízení, samočinné hasicí systémy, zařízení pro odvod kouře a tepla, požární nebo evakuační výtah, nouzové osvětlení a další).

Kontrola provozuschopnosti požárně bezpečnostního zařízení se provádí v rozsahu stanoveném právními předpisy (vyhláška č. 246/2001 Sb. o stanovení podmínek požární bezpečnosti a výkonu státního požárního dozoru (vyhláška o požární prevenci),

Funkční zkouška

Při funkčních zkouškách se ověřuje, zda provedení požárně bezpečnostních zařízení odpovídá projekčním a technickým požadavkům na jeho požárně bezpečnostní funkci. Funkční zkouška se provádí před uvedením požárně bezpečnostního zařízení do provozu.

Kontrola provozuschopnosti

Kontrola provozuschopnosti požárně bezpečnostního zařízení se provádí v rozsahu stanoveném právními předpisy, normativními požadavky a průvodní dokumentací jeho výrobce nejméně 1x za rok, pokud výrobce, ověřená projektová dokumentace nebo prováděcí dokumentace anebo posouzení požárního nebezpečí nestanoví lhůty kratší.

Požární kniha

Požární kniha slouží k záznamům o kontrole, údržbě nebo opravě požárně bezpečnostního zařízení. Slouží k záznamům o všech důležitých skutečnostech týkajících se požární ochrany – např. o preventivních prohlídkách.

Pokuty:

Hasičský záchranný sbor kraje při výkonu státního požárního dozoru může uložit pokutu až do 250 000 Kč právnické osobě provozující činnost bez zvýšeného požárního nebezpečí, nebo až do 500 000 Kč právnické osobě provozující činnost se zvýšeným požárním nebezpečím, jestliže poruší povinnosti vyplývající z předpisů o požární ochraně tím, že nezabezpečí v potřebném množství a druzích požární techniku, věcné prostředky požární ochrany nebo požárně bezpečnostní zařízení nebo tyto neudržuje v provozuschopném stavu anebo u vyhrazené požární techniky, věcných prostředků požární ochrany nebo požárně bezpečnostních zařízení používá neschválené druhy.

PREVENTIVNÍ POŽÁRNÍ PROHLÍDKY

Cílem preventivních požárních prohlídek dle vyhlášky  č. 246/2001 Sb. o stanovení podmínek požární bezpečnosti a výkonu státního požárního dozoru (vyhláška o požární prevenci).  je odstranění zjištěných závad a odchylek od žádoucího stavu. Lhůty k odstranění zajištěných požárních závad navrhuje osoba provádějící preventivní požární prohlídky.

Lhůty provádění preventivních požárních prohlídek:

• V objektech a zařízeních, kde jsou provozovány činnosti s vysokým požárním nebezpečím, nejméně 1x za 3 měsíce
• V objektech a zařízeních, kde jsou provozovány činnosti se zvýšeným požárním nebezpečím, nejméně 1x za 6 měsíců
• V objektech a zařízeních, kde jsou provozovány činnosti bez zvýšeného požárního nebezpečí, nejméně 1x za rok

O tom, do jaké kategorie požárního nebezpečí váš bytový dům spadá, by měla rozhodnout způsobilá osoba, tedy technik požární ochrany, na základě celkové analýzy vašeho bytového domu.

HASICÍ PŘÍSTROJE

Umístění hasicích přístrojů a jejich pravidelné kontroly jsou uvedeny ve vyhlášce č. 246/2001 Sb. o stanovení podmínek požární bezpečnosti a výkonu státního požárního dozoru (vyhláška o požární prevenci).

Provozuschopnost hasicího přístroje se prokazuje dokladem o jeho kontrole provedené podle podmínek stanovených touto vyhláškou, kontrolním štítkem a plombou spouštěcí armatury.

Kontrola hasicího přístroje se provádí v rozsahu stanoveném právními předpisy (vyhláška č. 246/2001 Sb. o požární prevenci), normativními požadavky a průvodní dokumentací výrobce po každém jeho použití nebo tehdy, vznikne-li pochybnost o jeho provozuschopnosti (např. při mechanickém poškození) a nejméně jednou za rok, pokud průvodní dokumentace výrobce, ověřená projektová dokumentace nebo posouzení požárního nebezpečí pro některé případy instalací (např. v chemicky agresivním prostředí) nestanoví lhůtu kratší.

Periodická zkouška, při které se provádí povrchová prohlídka, kontrola značení, prohlídka vnitřku nádoby, zkouška pevnosti a těsnosti nádoby, zkouška těsnosti spouštěcí armatury nebo ventilu a zkouška pojistného ventilu, se vykonává u hasicích přístrojů

1. a) vodních a pěnových jednou za 3 roky,
2. b) ostatních jednou za 5 let.

Minimální vybavení bytových domů hasicími přístroji je upraveno ve vyhlášce č. 23/2008 Sb. o technických podmínkách požární ochrany staveb.

Pokuty:

Hasičský záchranný sbor kraje při výkonu státního požárního dozoru může uložit pokutu až do 250 000 Kč právnické osobě provozující činnost bez zvýšeného požárního nebezpečí, nebo až do 500 000 Kč právnické osobě provozující činnost se zvýšeným požárním nebezpečím, jestliže poruší povinnosti vyplývající z předpisů o požární ochraně tím, že nezabezpečí v potřebném množství a druzích požární techniku, věcné prostředky požární ochrany nebo požárně bezpečnostní zařízení nebo tyto neudržuje v provozuschopném stavu anebo u vyhrazené požární techniky, věcných prostředků požární ochrany nebo požárně bezpečnostních zařízení používá neschválené druhy.

VODOMĚRY

Dle aktuální vyhlášky č. 345/2002 Sb. kterou se stanoví měřidla k povinnému ověřování a měřidla podléhající schválení typu, se provádí ověření vodoměrů na studenou a teplou vodu, používané k rozúčtování nákladů konečným spotřebitelům každých 5 let.

Výměnu vodoměrů je povinen umožnit každý vlastník jednotky dle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1183, odst. 1) ,,Vlastník jednotky se zdrží všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto; jsou-li prováděny uvnitř bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, umožní do nich přístup, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu. To platí i pro umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií.“